香港投資者置業澳洲須知
香港投資者置業澳洲須知 羅賓信（澳洲）有限公司 | 2026年3月 | 預計閱讀時間：8分鐘 ⚠ 免責聲明：本文章僅供一般參考資料之用，並不構成法律意見。法律及法規經常更新，其適用情況因應個別情況而異。在採取任何行動前，請務必就您的具體情況尋求獨立的法律意見。羅賓信（澳洲）有限公司對任何人依賴本文內容而作出的行為不承擔任何法律責任。 澳洲一直是香港及大中華地區投資者最青睞的置業目的地之一。根據澳洲稅務局（ATO）的《海外人士澳洲資產持有登記冊》——該登記冊追蹤2016至2024年間由海外人士購入並持有的住宅物業——超過40,000個住宅物業由境外人士持有，中國內地買家約佔總數67%（約23,550個物業）。若加入香港買家，合計超過27,000個物業。 然而，外國買家的法律及稅務環境從未如此複雜。自2025年起，新限制措施、更高費用及大幅提高的附加稅，已顯著增加非居民買家的成本及合規負擔。本文概述每位香港投資者在進入澳洲物業市場前應了解的關鍵法律及財務事項。 一、何謂「外國人士」？ 首要問題——亦是最常被誤解的一點——是了解誰在澳洲法律下屬於「外國人士」。 根據《1975年外國收購及接管法》（聯邦），「外國人士」包括： 以下情況不屬於「外國人士」： 二、現房買賣禁令——2025年重大政策變化 對香港投資者影響最大的變化之一，是澳洲政府對外國人士購買現有住宅物業實施的臨時禁令，自2025年4月1日至2027年3月31日生效。 重要政策：外國人士禁止購買現有住宅 生效期：2025年4月1日至2027年3月31日 適用對象：大多數非澳洲公民、永久居民或新西蘭公民的外國人士 影響：外國買家只可購買全新住宅、空置土地或樓花（期房） 資料來源：澳洲政府移民部 這意味著香港買家現在基本上只能購買新建物業、空置住宅用地或樓花公寓。現成的獨立屋和現有公寓在禁令期間對外國人士不開放，僅有極少數例外情況。 三、FIRB審批：簽約前必須取得 外國人士在澳洲購買住宅物業，必須在簽署任何買賣合同前取得澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的審批。這是強制性要求——未獲審批而購買物業可能導致強制出售、民事罰款，甚至刑事檢控。 FIRB申請費用不予退還，即使交易最終未能完成亦然。費用按年調整，近年大幅增加。以下為2025–26財政年度（2025年7月1日起生效）全新住宅及空置用地的費用表： 物業價值（澳元） FIRB申請費（2025–26） 物業空置費（如閒置）* 100萬以下 A$14,700 A$29,400 100萬至199.9萬 A$28,200 A$56,400 200萬至299.9萬 A$56,400 A$112,800 300萬至499.9萬 A$112,800 A$225,600 500萬至699.9萬 A$168,900 A$337,800 * 如物業每年真實居住或出租少於183天，須繳付空置費。自2024年4月9日起，空置費為原FIRB申請費的兩倍。資料來源：ATO / foreigninvestment.gov.au，2025–26年度費用表。 四、外國買家印花稅附加稅——各州比較 州份 外國買家附加稅（2025年） 每年土地稅附加 新南威爾斯州（NSW） 9%（2025年1月起由8%升至9%） 每年5% 維多利亞州（VIC） […]