香港投資者置業澳洲須知
羅賓信（澳洲）有限公司 | 2026年3月 | 預計閱讀時間：8分鐘
⚠ 免責聲明：本文章僅供一般參考資料之用，並不構成法律意見。法律及法規經常更新，其適用情況因應個別情況而異。在採取任何行動前，請務必就您的具體情況尋求獨立的法律意見。羅賓信（澳洲）有限公司對任何人依賴本文內容而作出的行為不承擔任何法律責任。
澳洲一直是香港及大中華地區投資者最青睞的置業目的地之一。根據澳洲稅務局（ATO）的《海外人士澳洲資產持有登記冊》——該登記冊追蹤2016至2024年間由海外人士購入並持有的住宅物業——超過40,000個住宅物業由境外人士持有，中國內地買家約佔總數67%（約23,550個物業）。若加入香港買家，合計超過27,000個物業。
然而，外國買家的法律及稅務環境從未如此複雜。自2025年起，新限制措施、更高費用及大幅提高的附加稅，已顯著增加非居民買家的成本及合規負擔。本文概述每位香港投資者在進入澳洲物業市場前應了解的關鍵法律及財務事項。
一、何謂「外國人士」？
首要問題——亦是最常被誤解的一點——是了解誰在澳洲法律下屬於「外國人士」。
根據《1975年外國收購及接管法》（聯邦），「外國人士」包括：
- 未通常居住於澳洲的個人（一般指過去12個月內在澳洲居住少於200天，且持有有時限簽證者）
- 在海外註冊的外國公司
- 酌情信託，即使只有一名潛在受益人屬於外國人士亦然——這是以家庭信託形式持有物業的常見陷阱
以下情況不屬於「外國人士」：
- 澳洲公民（無論居住地點）
- 澳洲永久居民
- 持有特別類別簽證（444簽證）的新西蘭公民
二、現房買賣禁令——2025年重大政策變化
對香港投資者影響最大的變化之一，是澳洲政府對外國人士購買現有住宅物業實施的臨時禁令，自2025年4月1日至2027年3月31日生效。
重要政策：外國人士禁止購買現有住宅
生效期：2025年4月1日至2027年3月31日
適用對象：大多數非澳洲公民、永久居民或新西蘭公民的外國人士
影響：外國買家只可購買全新住宅、空置土地或樓花（期房）
資料來源：澳洲政府移民部
這意味著香港買家現在基本上只能購買新建物業、空置住宅用地或樓花公寓。現成的獨立屋和現有公寓在禁令期間對外國人士不開放，僅有極少數例外情況。
三、FIRB審批：簽約前必須取得
外國人士在澳洲購買住宅物業，必須在簽署任何買賣合同前取得澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的審批。這是強制性要求——未獲審批而購買物業可能導致強制出售、民事罰款，甚至刑事檢控。
FIRB申請費用不予退還，即使交易最終未能完成亦然。費用按年調整，近年大幅增加。以下為2025–26財政年度（2025年7月1日起生效）全新住宅及空置用地的費用表：
| 物業價值（澳元） | FIRB申請費（2025–26） | 物業空置費（如閒置）* |
| 100萬以下 | A$14,700 | A$29,400 |
| 100萬至199.9萬 | A$28,200 | A$56,400 |
| 200萬至299.9萬 | A$56,400 | A$112,800 |
| 300萬至499.9萬 | A$112,800 | A$225,600 |
| 500萬至699.9萬 | A$168,900 | A$337,800 |
* 如物業每年真實居住或出租少於183天，須繳付空置費。自2024年4月9日起，空置費為原FIRB申請費的兩倍。資料來源：ATO / foreigninvestment.gov.au，2025–26年度費用表。
四、外國買家印花稅附加稅——各州比較
| 州份 | 外國買家附加稅（2025年） | 每年土地稅附加 |
| 新南威爾斯州（NSW） | 9%（2025年1月起由8%升至9%） | 每年5% |
| 維多利亞州（VIC） | 8% | 每年4%（缺席業主） |
| 昆士蘭州（QLD） | 8% | 適用 |
| 南澳大利亞州（SA） | 7% | 適用 |
| 西澳大利亞州（WA） | 7% | 適用 |
| 塔斯曼尼亞州（TAS） | 8% | 適用 |
| 首都領地（ACT） | 不設前期附加稅 | 每年0.75% |
| 北領地（NT） | 不設 | 不設 |
資料來源：各州稅務局，2025年稅率。稅率可能調整，簽約前請向相關州稅務局核實。新南威爾斯州現時以9%的外國買家附加稅率居全澳之冠。
五、置業費用實際案例——悉尼150萬澳元新建公寓
| 費用項目 | 金額（約） | 備註 |
| 購入價格 | A$1,500,000 | |
| 標準印花稅（新南威爾斯州） | A$66,390 | 所有買家均適用 |
| 外國買家附加稅（9%） | A$135,000 | 按全額計算 |
| FIRB申請費 | A$28,200 | 全新住宅，2025–26年費率 |
| 法律費用（物業轉讓） | A$2,000–4,000 | 估計範圍 |
| 合計前期費用（不含按揭） | 約A$1,231,590–1,233,590 | |
| 相較本地買家的額外費用比例 | 約15.5%–15.6% |
注：以上為示例，個別情況有所不同。資料來源：新南威爾斯州稅務局、ATO、MinterEllison FIRB 2025年評注。
六、常見陷阱
- 未獲FIRB批准前簽署合約——可能導致合約無效及面臨罰款
- 以酌情信託持有物業，而未確認所有潛在受益人均非外國人士
- 忽略每年土地稅附加稅，影響租金回報率計算
- 完成交收後未向ATO登記海外持有情況
- 在2025–2027年禁令期間購買現有住宅而無有效豁免
七、羅賓信（澳洲）有限公司如何協助
我們的團隊在協助香港投資者完成澳洲置業程序方面具有獨特優勢。主任律師彭欣麟先生擁有豐富的香港房地產開發業界法律經驗，對澳洲和香港兩地的房地產交易程序均有深入了解。我們以英語、廣東話及普通話提供服務。
如需了解更多，請電郵至 service@robinsons.com.au 或致電 [PLACEHOLDER] 安排諮詢。
資料來源：
• ATO《海外人士澳洲資產持有登記冊》（2026年1月）
• foreigninvestment.gov.au 2025–26年度費用表（2025年7月）
• 新南威爾斯州稅務局：外國買家附加稅資料
• 《1975年外國收購及接管法》（聯邦）
• MinterEllison: FIRB 2025展望